En el articulo realizado por Jose M. Gastaldi titulado “Las clausulas de `reserva` y otras cuestiones en la compra y venta inmobiliaria” se tratan diferentes aspectos relacionados con las reservas de venta dentro del ambito inmobiliario. Los temas se desarrollan en torno al analisis de un fallo particular abarcando temas como la venta de cosa ajena, la validez de la utorizacion de venta, el reclamo de escrituracion, la devolucion de reserva en caso de frustración del contrato, etc.
En este trabajo nos centraremos en los dos temas que consideramos mas importantes dentro de la actividad inmobiliaria, no solo por la utlizacion habitual de los mismos sino tambien por su importancia juridica. Por un lado, evaluaremos la relacion que existe entre la reserva de compra y el boleto de compraventa, y por otro lado, la relacion entre la reserva de compra y la seña.
En el primer caso el interrogante o problema por resolver es el siguiente: que ocurre si al firmar una reserva estamos en realidad realizando un contrato de compraventa? En este caso nos encargaremos de mostrar las diferencias juridicas existentes entre ambos contratos resaltando los elementos que son propios de un boleto de compraventa y que, en caso de figurar en la reserva, estarian cambiando la modalidad y los alcances del contrato.
El segundo interrogante es el de las similitudes y diferencias que podemos encontrar entre la reserva y la seña. Fundamentalmente nos centraremos en las cosencuencias que existen según si se firma una reserva o una seña.
Si bien estos seran los puntos centrales de nuestro trabajo deberemos abordar otros temas acerca de la reserva para arribar a una respuesta a nuestros planteos.
La reserva inmobiliaria y el boleto de compraventa
Veamos en primer lugar la naturaleza propia del contrato para saber que elementos deben conformarla y las partes que la realizan. La reserva inmobiliaria es un tipo de contrato que se establece entre un interesado en adquirir un inmueble y el propietario del inmueble o el agente inmobiliario que lo representa. Es una modalidad contractual atipica y un contrato innominado. No esta regulada por nuestra legislación y a causa de esto no existe una modalidad exigida según la forma para su realización, salvo la exigencia de que esten firmados y realizados en doble ejemplar. De este modo los distintos agentes inmobiliarios junto con la parte interesada incorporan los elementos que consideran necesarios para la realización de la reserva. Pero estos elementos pueden varias según las circunstancias lo que hace que existan diferentes tipos de reservas según la situación.
Por esta razon suelen aparecer en la practica inmobiliaria numerosos problemas al momento de realizar una reserva. Distinto es el caso de la firma de un boleto de compraventa donde se establece con mayor claridad los elementos constitutivos infaltables en su conformación, como mas adelante veremos. En el caso de la reserva suelen quedar muchos puntos confusos librados a la suerte de las partes teniendo en cuenta los inconvenientes que puede traer, no solo en las relaciones juridicas emergentes entre las partes sino tambien teniendo en cuenta la parte pecuniaria concomitante.
En definitiva, al momento de interpretar la reserva hay que hacerlo en referencia a lo que se quiso estipular en cada caso. Hay que mirar en primer lugar a la voluntad de las partes y su verdadera intencion ya que es un contrato nacido de la autonomia de la voluntad, enmarcada por la buena fe y con las limitaciones que le imponen la moral, las buenas costumbres y el orden publico. Lo que las partes hayan incorporado al documento voluntariamente y habiendo dado consentimiento al firmar se transforma en ley para las partes y es exigible su cumplimiento.
El sentido fundamental de la reserva es el de un contrato en el que se entrega una suma de dinero, generalmente de escaso monto, a fin de obtener por un plazo necesariamente breve que se retire de la venta un bien determinado, lapso durante el cual no se concretara la operación con otro interesado permitiendo a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y realizar las averiguaciones para finiquitarla.
En este sentido la reserva esta subordinada a la celebración del posterior contrato de compraventa definitivo y en caso de no darse este ultimo la reserva de venta caduca automáticamente. Funciona como una condicion suspensiva y la no realización del boleto de compraventa se considera que la obligación nunca hubiera surgido. Sobre este punto veremos a continuación que ocurre con el dinero entregado y las diferencias que en este punto la reserva tiene respecto de la seña.
Pero ingresemos dentro del primer aspecto que es el de establecer una distinción entre la reserva y los boletos de compraventa a partir de los elementos que los componen. Debemos aclarar que entendemos que ambos tipos de contratos tienen fines distintos y se celebran con vistas a establecer diferentes relaciones contractuales. En el primer caso, por lo visto anteriormente por medio de la reserva el reservante busca asegurarse la prioridad de poder negociar sobre el bien evitando que el propietario lo venda a un tercero. En el caso del boleto de compraventa, la relacion es distinta pues en este ultimo ya se esta realizando la venta.
Mas alla de los distintos fines que diferencian a los contratos es importante atender los elementos que los componen. Por lo tanto al momento de realizar la reserva deberan observase en cada caso las cláusulas que lo componen pues en caso de incorporar otros elementos estaremos frente a un contrato de compraventa.
Si se incorporan sobre todo el precio y la cosa (en el primer caso siendo dinero y serio y en el segundo, determinada) estamos frente a un boleto de compraventa definitivo. Pueden aparecer ademas otros elementos que, según el caso, podran acentuar que se esta en presencia de un contrato de compraventa y no de una reserva. Ellos, por ejemplo, pueden ser el incorporar la modalidad del negocio, la forma de pago, la designacion del escribano, plazos, etc. En caso de faltar alguno de los factores secundarios estos pueden estar manifestados tácitamente por el derecho supletorio. Por lo tanto, al incorporar estos elementos se estima que no quedan puntos por resolver, como hemos visto que ocurre en la reserva, sino que el pacto trata sobre todos los aspectos de la compraventa.
Es probable que las partes pensaran que estaban ante una reserva de compra o un boleto provisorio o preboleto, pero la incorporación de estos elementos constituye en realidad un boleto de compraventa y los efectos que este produce es el de realizar la venta siendo un principio de ejecución de contrato. Y de este modo queda regulado por las normas que gobiernan este tipo de contratos como por ejemplo el pacto comisorio.
Mas aun, si nos encontramos frente a un documento que contiene todos los elementos necesarios para realizar una venta, podemos afirmar que existe tambien el derecho a reclamar la escrituracion correspondiente e incluso, frente a la resistencia de una de las partes, el juez podra firmarla en nombre de la parte que se niega a hacerlo.
En definitiva, no importa entonces el nombre que las partes le den a la reserva sino mas bien el contenido que la compone y es este el que debe mirarse en primer lugar para establecer la naturaleza cierta del contrato. De modo preciso se ha afirmado en un fallo que “el hecho de que un documento este intitulado `compromiso de compra` no quita de manera alguna el valor asignado de una verdadera compraventa, si de comun acuerdo figura alli el bien que se vende, la forma de pago del precio y el compromiso de compra y vender, que representan los elementos esenciales del contrato de compraventa”.
La reserva inmobiliaria y la seña.
Nos queda por resolver la segunda cuestion que es la de establecer las principales diferencias entre la reserva y la seña para arribar a los efectos que producen cada una de estas modalidades contractuales.
Frente a lo que acabamos de ver podemos afirmar en primer lugar que en el caso de que la reserva tenga todo los elementos necesarios, estaremos ante un boleto de compraventa y no de una reserva. En este caso el documento firmado podra tener los efectos y los alcances de una seña.
Sin embargo los contratos llevan nombres distintos y en algo buscan identificarse. En caso de hablar de reserva no se podria aplicar (salvo que los elementos la identifiquen con la seña) el art. 1202 del Cod. Civil sino que deberá evaluarse la voluntad de las partes que se manifiestan en el contrato. Sí cuando se habla de seña ya que alli puede aplicarse el mencionado articulo (salvo que los elementos que la conforman no sean conformes a la naturaleza de una seña sino mas bien el de una reserva).
Por lo tanto, como hemos visto al hablar de la relacion con el boleto de compraventa, si bien es importante la denominación que las partes le den al documento la naturaleza juridica del mismo viene dada por los elementos que lo componen. Por eso es importante para su distinción observar primeramente lo que las partes han querido establecer al firmar el instrumento (tanto para saber si es reserva o seña, como para saber si es penitencial o confirmatoria). Mas alla de ello, en algunos casos se ha identificado el sentido de reserva con el de seña.
Del mismo modo debera observarse tambien la cantidad de importe entregado, ya que en el caso de la reserva se hace entrega de una suma de dinero, generalmente de escasa significación. Pero en el caso de que la cantidad sea elevada, puede esta suponer que no se estaba frente a un documento provisorio (reserva) sino frente a un boleto definitivo y por lo tanto dicho monto entregado podra ser comprendido como la entrega de una seña. Al entregar un monto elevado cuando no es necesario hacerlo en una reserva puede entenderse como una confirmacion de las obligaciones contraidas o incluso como principio de ejecución.
Uno de los puntos sobre los que versa la importancia de esta distinción esta en establecer que ocurre con el dinero entregado en calidad de reserva o seña. Este es un problema importante con el que se encuentra el agente inmobiliario si la operación se frustrara en este punto.
En la seña, según afirma el art. 1202 del Cod. Civ., las partes pueden arrepentirse y en caso que se arrepienta el oferente perdera el importe entregado. Pero ocurre tambien que en algunos casos el dinero entregado en calidad de reserva puede tener los alcances de una seña y por lo tanto se perdera el importa si se frustrara el contrato. Si es el oferente quien se arrepiente, perdera este el monto entregado y en caso de ser el aceptante, debera restituir al oferente el monto recibido mas otro tanto. En el caso de que el arrepentimiento provenga del oferente es logico que este pierda el importe entregado sino se beneficiaria al reservar sin una contraprestación de su parte.
Este arrepentimiento de las partes podra darse cuando no haya habido un principio de ejecución del contrato, es decir que si cualquiera de las partes ha empezado a cumplir con las prestaciones no puede por lo tanto arrepentirse puesto que el cumplir la prestación es una manera de confirmar el contrato. Seria contradictorio que al cumplir el contrato una de las partes quisiera arrepentirse. Por eso cuando la seña se entrega bajo la clausula “en concepto de seña y como principio de ejecución del contrato”….
Queda en muchos casos a criterio del agente inmobiliario si debe devolverse el monto entregado como seña o no. La mayor parte de las empresas inmobiliarias tiende a devolver la reserva en caso de no concretarse el negocio siempre y cuando exista una causa justificada correspondiente al comprador o a la empresa que impidiera llevar a cabo la operación. Sin embargo en muchos casos las empresas no devuelven el monto entragado como reserva provocando un inconveniente entre las partes. En nuestra opinión, hay que ser cautelosos con este tema ya que es sencillo a simple vista afirmar que la reserva debe devolverse en caso de no hacerse la operación. Sin embargo, en muchas casos puntuales aparecen, impuestas por las partes, causas simuladas o excusas que impiden la realización de la operación y a traves de ellas se busca la devolucion de la reserva. En estos casos puede ocurrir que las partes hayan decidido realizar la operación sin la intermediación pactada con la inmobiliaria, buscando ahorrarse la comision.
Tambien debemos aclarar que en algunos casos pueden existir gastos originados en la emision de la reserva (por ejemplo, sacarlo de la venta, poner la franja de “reservado” en el cartel, etc). Si por alguna razon la operación no llegara a darse, la parte que originara el obstáculo en el negocio debera hacerse cargo de los gastos surgidos del retiro de venta del inmueble siempre y cuando esto este aclarado de algun modo expreso entre el agente inmobiliario y las partes. En caso de que se tratara del oferente, el gasto se podra descontar al momento de devolver la seña.
CONCLUSION
Cabe destacar que el planteo anterior revela la importancia de la distinción al momento de realizar una reserva inmobiliaria. En la mayor parte de los casos, si el fin buscado por las partes (una, recibir dinero y la otra, adquirir el dominio) se lleva a cabo con éxito, no suelen aparecer inconvenientes con el documento firmado como reserva. Sin embargo como agentes inmobiliarios debemos estar al tanto de la responsabilidad que tenemos al realizar el documento que las partes firmaran para que sus efectos no excedan lo que las partes buscan.
En nuestra opinión como agentes inmobiliarios debemos, por lo tanto, ser muy precavidos sobre las clausulas que en ella se integran. No solo porque, como hemos visto, podemos estar celebrando otro tipo de contrato sino porque ademas en caso de frustrarse el contrato los gastos realizados o los daños ocasionados pueden traer problemas a cada una de las partes.
Por otra parte es recomendable establecer que si el inmueble tuviera algun tipo de gravamen o restricción debe quedar expresamente aclarado y tambien que parte se hara cargo de los gastos que pudiera originar su levantamiento. Lo mismo para el caso donde existan condiciones no resueltas (por ejemplo la aprobación de un credito) deberan estar estipuladas las condiciones y plazos y las consecuencias en caso de que la condicion se cumpla o no.
En definitiva, por ser la reserva un contrato innominado no regulado, que se establece a traves de la autonomia de la voluntad de las partes, queda librado a nuestra responsabilidad el hecho de observar bien y estudiar cada una de las clausulas que forman el contrato. Las partes tienen derecho incluso, como muchas veces se hace, a solicitar se les muestre una reserva para evaluar las clausulas que la componen y realizarle modificaciones. Aunque debemos reconocer que las inmobiliarias en vistas a realizar la operación, solamente buscan apresurar a la parte reservante a que deje el dinero primero y evalue despues. A raiz de esta “urgencia” es donde la inmobiliaria termina creandose un problema ulterior.
En este sentido, ha entendido la jurisprudencia que “quien recibe una reserva para concretar una operación relacionada a un inmueble, maneja y guarda bienes pecuniarios ajenos. Negarse a su devolucion significa un perjuicio a los intereses confiados, con lo cual se configura, en principio, el delito de defraudación por administración fraudulenta.” (Mansilla Juan Carlos y otro s/defraudación. Sobres. I:15/146. Sala IV. Junio 16-2005) 
